悲劇!新居に住み始めたのに転勤!!

家を買った!建てた!のに。。。。来ちゃったよ「まさかの辞令」・・・・・

家を買ったり、建てたりするのは、それぞれ違いますが皆さん必ず何かしらの道のりがあります。
皆さんその道のりを歩みながらそれぞれの家に辿り着くのですが。。。。。。
そんな時に限って、やってくるのです  そう、「まさかの辞令」・・・・・転勤です。

 

先日、弊社賃貸の仲介で「定期賃貸借契約」をさせて頂いたので、今回のブログネタにさせて頂きます。

しばらく住んでから、住んですぐとか、建ててすぐとか、 中には住む前に「まさかの辞令」がやってくる方おられ
るようで、ご家族で悩みお子様の事を考え単身赴任する方、家族で引っ越しをする方色々おられます。中には、
転勤族なんで家を買うのを諦めておられ
るという方もおられました。今日は「まさかの辞令」が来た時
そのお家を賃貸に出したときのお話
を書かせて頂きます。折角の家
を人に貸すなんて考えれない!って方は、
参考までにお目通し頂けましたら幸いです。

不動産は、読んで字の如く 「動かずして産む」  自分が動かなくても産んでくれます。長い期間使用せず空き家
にするのであれば
家賃収入を固定資産税等の支払いやローン返済にも充てれますね。もちろんいい事ばかりでは、
ありませんリスクもあります。 何かと今話題の投資
リスクについては、後程説明します。

まず、「まさかの辞令」そう転勤には、大きく分けて2種類あり  無期限型と期限付型がございます。

無期限型の方の居住用不動産の場合
売却する方も多いですね。色々なリスクや煩わしさを考えると売却したほうが何かと安心!というご意見もござい
ます。
しかし実際売れる金額より住宅ローンの残債が多い場合は、その差額を投じなければ売却は出来ませんので
賃貸に出す方も多いです。賃借人の方が出ていく都度、その時の状況に対して再募集するのか、募集せずに自己使用
するのかを検討する
パターンです。普通賃貸借契約・定期賃貸借契約のどちらでも募集できますが、
どちらもメリット、
デメリットがあります。

期限付型の方(例えば3年以上とか)の居住用不動産の場合
自宅に帰ってくる時が決まっているので定期賃貸借契約の締結が条件となります。ですが賃貸物件として募集は、
出来ます。
平成12年3月に施行された定期借家制度です。それ以前は、普通賃貸借しかなくどちらかというと
借主有利の契約でしたが、定期賃貸借契約は、
期間を決めて賃貸に出すことができ更新が無いため
時期が来ると借主は、
必ず退去しなければなりません。ですからある程度貸主の都合に合わせれるのです。

 

普通賃貸借契約と定期借家契約のメリット・デメリット 

普通賃貸借契約のメリットは、借主の契約更新が出来るので賃貸相場で貸せる 逆に言えば更新出来てしまうので
借主が更新する以上解約
は、基本的に出来ません。 普通賃貸借契約は、家主に正当事由がなければ貸主からの
解約ができない
法律で決まっているのです。
その正当事由というのは、自ら住む必要があるときや建物の老朽化等
が認められるときです。立退き費用も支払う必要が生じてきます。
手順を踏んで貸主・借主間で時期や金額面の話し
合いがまとまれば解約可能ですがケースバイケースの話しなのでまとまらなければ、揉めて
紛争に発展してしまう
場合もあります。
基本的に普通賃貸借契約に出すのであれば相手に契約違反が無ければ貸主からの解約は出来ないと
思っていただいた方が
いいと思います。  

定期賃貸借契約のメリットは、基本的に更新がありません。定期賃貸借契約を締結するには、必ず期間を確定しな
ければなりません。解約に正当事由がいらないので立退料も払う必要は、ありません
他にも条件がありますので詳しく聞きたい方
はお問合せください。デメリットとしましては、1番は、期間が限定
されるので賃料が安くなるという事です。
どうしても期間が限定されるので性質上しかたありません。賃借する期間
が決まっている借主にとっては、安く良い件に住めるのでメリット
にもなります。  

無期限型の方は、ご自分の状況や条件に合わせて普通賃貸借契約か定期賃貸借契約か選んで頂ければいいと思います。

※住宅ローンは、あくまでも自らが居住するためのローンです。普通賃貸借契約にしても定期賃貸借契約にしても
金融機関によっては、無断で
賃貸に出すと一括返済を求められる事もあるのでご注意ください。その場合事業用ローン
や条件変更を求められる場合がございます。

又、転勤等のやむをえない場合は、不在の期間賃貸に出すことを認められる場合もあります。まずは、借入先金融機関
に相談してください。
住宅ローン控除は、使えなくなりますが税務署に届けることにより再度居住する際届け出をすれば
残存期間ローン控除は受けれる場合もございます。
また賃貸収入を得ると納税の義務が発生します。
詳しくは、管轄の税務署にご確認ください。

リスクの話し
普通賃貸借契約にしても定期賃貸借契約にしても自分の物を人に貸すのですから必ずリスクが生じます。もし
ノンリスクなんて言う
業者さんがいましたらご注意を!!言い出せばキリがないですが、事件事故等が起こる場合も
考えられます。愛しの我が家が〇〇〇〇の
事故物件サイトに載る可能性も、もちろんあるのです。確率は、車の事故
等に比べて低いと思われますが可能性は、あるとしか言えません。
事件事故を起こされた時、借主や連帯保証人に損
害賠
償請求をして支払ってくれたらいいですが、資力がなければどうなるのでしょう??
入居者さんがどんな人なのかまでは、家賃保証会社も管理会社も仲介会社も分からないのが現実です。
家賃滞納のリスクは、家賃保証会社を付ければ大丈夫!!なんて言えません!
その会社が潰れない保証なんてないのです。弊社では安心して任せれる家賃保証会社様を利用させて頂いておりますが
その会社が
絶対大丈夫なのかは、分からないです。任せて安心!のサブリース(転貸)業者に任せるにしても、安心な
分 安心料が掛かってまうの
です。またサブリース会社が潰れてしまえば直接契約となり借主リスクを負うことにな
ります。再度募集する際,
修繕費なども掛かってしまいます。

「まさかの辞令」が届いた方 現在は定期賃貸借契約にて比較的手軽に自分のプランに合わせて貸すことも可能となり
ました。上
記リスクの話しは、ございますがリスクを無くすことは、出来なくてもリスクを軽くするお手伝いは、
させて頂けます。
お悩みやご相談等ございましたらお気軽にお問合せください。